Architega

Jesteśmy zespołem architektów i konstruktorów. Zajmujemy się projektowaniem domów i innych budynków mieszkalnych, obiektów użyteczności publicznej, projektami rewaloryzacji obiektów zabytkowych, projektami wnętrz mieszkalnych i użyteczności publicznej.

— ARCHITEGA – Jesteśmy zespołem architektów i konstruktorów

Blog

12.04.2019 KIEROWNIK BUDOWY PRAWĄ RĘKA INWESTORA

Kierownik budowy na  budowie być musi – tak nakazuje nam prawo budowlane i co do tego nikt nie ma wątpliwości. Budowa powinna być rozpoczęta przez kierownika oraz przez niego zakończona, odbiera on poszczególne etapy robót budowlanych. I… na tym często kończy się jego rzeczywista funkcja na większości budowach domów jednorodzinnych. Dlaczego? Występują dwa powody – po pierwsze potrzeba oszczędzania inwestora, po drugie – niewiedza inwestora. Rozwińmy może szerzej owe powody, ponieważ z pewnością wiele osób, które budują swój dom, boryka się z nimi.

 

Pierwszy jest oczywisty i nie muszę się specjalnie tutaj o nim rozpisywać – budowa domu pochłania już spore wydatki, które musi generować – materiały i robocizna. Z tego powodu szukamy oszczędności gdzie indziej – np. przy zatrudnieniu kierownika, który mógłby być częściej na naszej budowie.  Tak samo jest przy budowie obiektów użyteczności publicznej czy budynków wielorodzinnych – ze względu na oszczędności wystarcza nam kierownik budowy z firmy budowlanej, wykonującej owe prace. O drugim powodzie rozpiszę się bardziej, ponieważ nasza niewiedza na jakiś ważny, dotyczący nas temat jest kluczem do popełniania istotnych błędów, z których nawet nie zdajemy sobie sprawy. A jeżeli nie zdajemy sobie z  czegoś sprawy, nie potrafimy podejmować trafnych i odpowiedzialnych decyzji. Niestety bowiem często nie wiemy, jak bardzo istotny jest niezależny kierownik na budowie, który będzie nią naprawdę nadzorował, a nie tylko przybijał pieczątki. Wydaje nam się, że przecież ekipa nie buduje pierwszy raz i sztuka budowlana nie jest (a przynajmniej nie powinna być!) jej obca. Za tak duże pieniądze powinni  budowę wykonać należycie. Poza tym firmy budowlane często i tak mają swoich kierowników, więc po co zatrudniać kogoś z zewnątrz do nadzorowania robót i wydawać „niepotrzebnie” (?) kolejne pieniądze? Tyle teorii. Jak to zwykle w życiu bywa, praktyka rządzi się już z goła innymi prawami. Ale o tym niestety zatrudniona firma budowlana na pewno nas nie poinformuje, co jest zrozumiałe, ponieważ nie leży to w jej interesie.

 

Wiemy już, jakie powody sprawiają, że nie zatrudniamy niezależnego kierownika budowy. Poniżej zobrazuję skutki takich decyzji i jak się przed nimi uchronić. A przede wszystkim napiszę, jak zamieszkać w porządnie zbudowanym domu (bo przecież to powinien być nasz cel nadrzędny).

Podajmy przykład na budowie domu jednorodzinnego. Kierownik budowy, by móc nią efektywnie nadzorować, powinien być na niej codziennie, zwłaszcza, jeżeli realizowany projekt nie jest projektem typowym. Poprzestanie na kierowniku z wykonującej roboty firmy budowlanej często nie jest niestety dobrym pomysłem. Najczęściej jest bowiem tak, że kierownik wykonuje polecenia swojego szefa – właściciela firmy budowlanej. Trudno w takiej sytuacji o niezależne decyzje kierownika, gdy na budowie coś idzie nie tak, jak powinno: szukanie oszczędności przez firmę kosztem budowy (np. pominięcie niektórych prac zawartych w projekcie, używanie tańszych i gorszych zamienników w materiałach), opóźnianie robót itp. Szczegółów takich relacji i ich skutków nie będę tutaj wypisywał, ale chyba wszyscy możemy się już domyślić. Oczywiście to nie znaczy, że w każdej firmie budowlanej tak jest – absolutnie nie – są również i porządne firmy, jednak nie zawsze tak bywa, co często pokazuje nam doświadczenie. Kolejne ewentualne problemy wykonawcze można mnożyć: zdarza się choćby, że np. termoizolacja wykonana jest niedbale, z licznymi mostkami termicznymi (i już nie mamy domu energooszczędnego), albo po kilku latach zacznie nam przeciekać dach. Podobnych błędów wykonawczych inwestor prawdopodobnie nie zauważy od razu, ale zapłaci za nie już podczas mieszkania. I tu wchodzimy w temat oszczędności. Jeżeli nie posiadamy niezależnego kierownika ze względu na wyższe koszty, prawdopodobnie jeszcze więcej niż za zatrudnienie porządnego kierownika, zapłacimy za błędy wykonawcze przez lata eksploatacji domu. Mamy więc tu tylko pozorną oszczędność. Może się również zdarzyć, że zatrudnimy kierownika budowy niezależnego, jednak głównie ze względu na przypieczętowanie dziennika budowy, co również mija się z celem, ponieważ tu nie chodzi o pieczątki, tylko o faktyczne nadzorowanie budowy. To nie zmienia sytuacji – kierownik, który jest na początku i na końcu budowy, tak naprawdę nie będzie w stanie uchwycić ewentualnych błędów, ponieważ dom jest już wykonany, nie widać szczegółów. Nie jest w stanie zauważyć choćby prawidłowej średnicy zbrojenia w fundamentach czy stropie żelbetowym, ponieważ takie elementy są już ukryte. My natomiast zauważymy po kilku latach np. ugięcie stropu, pęknięcia i rysy w ścianach i stropach, pęknięcia szyb od nadmiernego obciążenia nadproży spowodowane ich ugięciem, zawilgocenia ścian, i wiele więcej błędów, a na takie remonty może być już za późno. Dobry kierownik budowy, niezależny,  który będzie na niej często, sprawdzi jakość wykonywanych robót i ich zgodność z projektem, ewentualnie zezwoli na zmiany nieistotne, które nie będą miały negatywnego wpływu na obiekt. A zmiany istotne, których zechce inwestor, będzie zgłaszał do projektanta. Inwestor może z nim porozmawiać o problemach na budowie, otrzyma mnóstwo praktycznych porad. Taki kierownik jest jednocześnie jego doradcą, a przecież pytań i wątpliwości podczas budowy zawsze jest ogrom. Musimy tutaj pamiętać, że z taką osobą powinniśmy się więc również dobrze dogadywać – musi być z nią stały kontakt, nieodbieranie telefonów i nieoddzwanianie przez tydzień, gdy mamy pytanie odnośnie budowy, jest tutaj niewybaczalne. Inwestor nie musi sobie już radzić sam – ma od tego kierownika. Oczywiście również rzetelnie poprowadzi dziennik budowy i będzie się w razie potrzeby kontaktował z nadzorem budowlanym. Także odsuniemy od siebie bardzo dużo obowiązków i będziemy mogli mieć spokojną głowę, że budowa zakończy się tak, jak powinna. Jednak do stałego nadzorowania budowy należy zatrudnić naprawdę solidną i doświadczoną osobę, do której możemy mieć zaufanie. Nie jest łatwe znalezienie takiej osoby, ale na pewno warto spróbować.

 

Uświadomienie sobie wagi częstej obecności niezależnej uprawnionej osoby nadzorującej budowę, jest więc kluczem do prawidłowego wykonania budynku i komfortowego mieszkania w nim bez kosztownych remontów w kolejnych latach.

 

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        mgr inż. Wojciech Kusak, konstruktor                                      

 

 

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 

07.01.2019 PROJEKT DOMU – GOTOWY CZY INDYWIDUALNY?

Jest takie ciekawe i dość życiowe powiedzenie – pierwszy dom buduje się dla wroga, drugi dla przyjaciela, a dopiero trzeci dla siebie. Tylko niestety przeważająca większość ludzi buduje dom tylko raz w życiu… właśnie ten pierwszy. Budowa domu to spory wydatek dla kieszeni często młodego człowieka, ale gdzieś mieszkać trzeba.  Mieszkania kupować nie chcemy, bo marzy nam się brak sąsiadów za ścianą obok, piesek może bezkarnie biegać po ogrodzie, a w letni weekend zrobimy grill dla przyjaciół. Poza tym ceny dużych, wygodnych mieszkań w większych miastach, zwłaszcza w Warszawie, często są zbliżone do zakupu działki i budowie domu. Skuszeni więc przyjemnościami życia w domku z ogrodem, decydujemy się na budowę.  Ze względu na wysokie koszty realizacji, chcemy często zaoszczędzić przynajmniej na projekcie. No bo projekt to przecież tylko projekt – ten za 2 tysiące też da się zrealizować, więc co za różnica, po co przepłacać? W internecie jest całe mnóstwo gotowych wzorców – wybieram i buduję… I tu zaczynają się problemy – okazuje się jednak, że projekt to nie jest po prostu projekt   i trudno wybrać coś, co nam się podoba, nawet wśród tysiąca internetowych propozycji. Poza tym do projektu gotowego musimy dopłacić za plan zagospodarowania terenu na mapie do celów projektowych (którą to mapę wykonuje też geodeta odpłatnie); adaptację projektu, by dostosować go mniej więcej do naszych potrzeb, a często również dostosowanie go do warunków gruntowych czy zmianę elementów konstrukcyjnych. Więc kwota 2 tysięcy za gotowy projekt wzrasta tu kilkukrotnie.

 

W temacie projektów gotowych najczęściej przychodzą do nas klienci, którzy wybrali dom w internecie z zapytaniem, czy można go usytuować na wybranej działce i zrobić adaptację budynku pod ich potrzeby. Wtedy sytuację da się uratować, ponieważ projekt jeszcze nie jest zakupiony – z reguły okazuje się, że wybrany dom nie mieści się na działce, bo Miejscowy Plan Zagospodarowania Terenu ograniczył zabudowę i budynek trzeba zmieniać do tego stopnia, który przekracza zwykłą adaptację – czyli narysowania zmian czerwonym długopisem. Poza tym dom powinien być dostosowany do stron świata – nagle okazuje się, że salon jest od strony północnej, a garaż od południa. Takie przypadki również spotykaliśmy. Analogiczna sytuacja występuje w przypadku projektów branżowych – elektryki i instalacji sanitarnych. W projekcie gotowym jest instalacja gazowa, a w rzeczywistości działka nie ma dostępu do gazu. Albo chcemy mieć w łazience ogrzewanie podłogowe, a tu są tylko grzejniki. Albo w projekcie jest zawarta instalacja kanalizacyjna, a na naszej działce nie ma podłączenia do kanalizacji, musimy zrobić przydomową oczyszczalnię lub szambo. Albo choćby marzy nam się garderoba w sypialni, a projekt jej nie zakłada. Albo… takie problemy mogę mnożyć i końca im nie będzie.

 

Gorzej, jeżeli projekt jest już zakupiony. Zdarzały nam się sytuacje, że klient zadzwonił z informacją o zakupie projektu gotowego i „chciał tylko wrysować budynek na mapie” – czyli popularny projekt zagospodarowania terenu. Po przesłaniu dokumentacji rysunkowej mailowo okazało się np., że wjazd na działkę jest od strony zachodniej, a w projekcie od północnej. Część dzienna musiałaby być od wschodu a pokoje dziecięce w tym układzie od północy. Jakby tego było mało, okazało się, że grunt jest słabonośny i należałoby zmienić konstrukcję fundamentów. W takiej sytuacji nie możemy zrobić adaptacji – musimy wykonać nowy projekt. Klient jest – delikatnie mówiąc – zaskoczony,  nie miał o takich rzeczach pojęcia. To oczywiste, że może o tym nie wiedzieć – ma do tego święte prawo, jak ja do niewiedzy na temat prawa spadkowego czy chorób układu krążenia. Od wszystkiego na tym świecie są specjaliści. Jednak zanim zakupimy taki projekt, dowiedzmy się chociaż, czy właśnie wtedy nie przepłacimy. Bo cena promocyjna na projekt może nam się odbić czkawką i okaże się potem, że i tak musimy wykonać rysunki ponownie. Ponadto projekt każdego budynku musi być dostosowany do warunków gruntowo-wodnych – nie każdy dom da się wybudować na każdym gruncie. Projekt, który nie spełnia podstawowych wymogów prawnych nie otrzyma pozwolenia na budowę – choćbyśmy urzędnika na kolanach błagali.

 

Oczywiście nie chodzi tu wyłącznie o zawarcie w projekcie podstawowych wymogów prawnych, byle tylko dostać pozwolenie na budowę, a potem jakoś tam będzie się już mieszkało. Nasz dom to nasz azyl, do którego powinniśmy chcieć wracać z czystą przyjemnością – do salonu oświetlonego promieniami słońca, idealnym dla mieszkańców układem kuchni oraz wszystkimi wygodami dnia codziennego. Pragniemy mieć własną garderobę, pralnię czy gabinet, dogodny wjazd do garażu. Projekt indywidualny dostosujemy bowiem do własnych potrzeb, a polecany jest zwłaszcza przy problematycznej działce – zbyt wąskiej czy o nieregularnych kształtach. Zbudujemy dom funkcjonalny, komfortowy, będzie wyglądał dokładnie tak, jak to sobie kiedyś wymarzyliśmy – uszyty na miarę naszych potrzeb i możliwości finansowych. Pod względem ogrzewania i energooszczędności spełni nasze oczekiwania. W rezultacie okazuje się, że projekt indywidualny naszego domu jest niewiele droższy od projektu gotowego po wszystkich zmianach. Poza tym komfort mieszkania w domu w pełni zaprojektowanym dla siebie i tak nie ma ceny, co w praktyce okazuje się dopiero po zamieszkaniu, czyli po fakcie. A przecież mieszkać w nim będziemy prawdopodobnie do końca życia.

 

Chyba, że zbudujemy potem drugi, aż w końcu – nauczeni gorzkimi doświadczeniami – ten trzeci, wymarzony już dom…

 

arch. Beata H. Kusak